买房，掌握这15个要素，小白也能秒变行家（完整版）

关于宏观因素，大家都听过一句话：
短期看政策，中期看土地，长期看人口。
这句话传播范围很广，但其实并不准确，因为它没有体现出货币的影响。
实际上，中国房价真正的三驾马车：
房价=通货膨胀70%+城市化20%+宏观政策10%。
今天我们不讲宏观，讲讲房子本身的要素，不少干货，记得收藏。
这篇文章不会展开每个因素的详细估值方法，只说大概的“好与坏”。

01  楼层

一般来说，需要记住这个特殊楼层：

1层、2层、3层、4层，以及顶层。

特殊楼层，不是大家不能买，而是因为这些楼层有明显缺陷，需要特殊估值。

大家都知道1楼的缺点，主要是采光、通风、潮湿、噪音、蚊虫这些问题，而2楼3楼4楼离1楼近，所以也会受影响。

顶楼的缺点，尤其是老旧小区的顶楼，有漏水、隔热、水压不足、电梯故障等问题，会影响生活居住，所以有人不愿意买顶楼。

一句话总结：除顶楼外，越高越好，顶楼需要具体情况、具体分析。

02  朝向

一般来说，朝南＞朝东＞朝西＞朝北。

大家都比较关注朝向，所以我们这块我们不多说。

为什么西比北好？

虽然有西晒，但有阳光总比没阳光好。

这个排序是不是永久不变？

当然不会，也要看市场口味有没有发生变化。

比如说，上海人口老龄化的问题日益凸显，而有些老人喜欢下午安静晒晒太阳，未来在某些区域或小区，如果朝西卖的比朝东贵，大家千万不要觉得惊讶。

03  层高

很多人忽视了层高的重要性，层高其实户型更重要。

为什么？因为户型你还可以改，但层高是永久性参数。

越是豪宅，层高就越高；层高太低，住起来会非常压抑。

一般的房子是3m。

3.3m>3m>2.9m>2.7m>2.6m。

提醒大家：买房的时候，一定不要买低于2.7米层高的房子。

04  面宽/进深

关于面宽和进深的概率，这里就不多说了，给大家找了张图。

面宽是一种有限资源。

因为开放商在拿地的时候，这块地能造多少阳台面朝南的房子，数量基本是被限定的。

同等情况下，面宽越宽、开间数越多，跟阳光的接触面越大的房子会更好，当然也会更贵。

那开间少，进深长的房子，甚至阳光照不到的房子就不值得买吗？当然不是，只要它足够便宜。

也就是说，需要对具体房源进行估值，通过“拆骨法”来进行分析。

05  面积段

这个参数很多人没听过，可以用来区分新手和老手。

注意了，我们说的是“面积段”，而非大家理解的“面积”。

常见的面积段有：30-45m、60-70m、70-90m、90-110m、110-144m、144m及以上。

这些面积段之所以这么划分，主要取决于这两个因素：

第一，不同的面积段，对应不同的户型设计；第二，不同面积段，他们的交易税费不同。

面积段这个因素，其实可以单独拎出来写一篇，我们这里只简单说说它对价格的影响。

这里的影响，也看是新房市场，还是二手房市场。

在新房市场，面积段越大越贵。

这是因为开放商会把最好的朝向、最好的景观、最好的楼距，统统都留给楼王，楼王专门用来做大面积、做高利润产品。

在二手市场，大面积反而要折价。

这归根结底，还是因为人民的购买力跟不上，大家认为每个平方米、每一分钱，都应该花在刀刃上。

比如说，市场上89方的四房比140方的四房普遍要更受欢迎，因为大多数人会觉得后者太浪费了。

这种现象未来会不会改变，当然会啦。

06  得房率

第四代住宅推出后，得房率这个参数，大家可太熟悉了。

大多数人理解的，第四代住宅以前的房子，得房率只能做到75%，而四代宅可以做到130%。

这背后真的有那么离谱吗？

我只能说，现在的韭菜太多了。

高得房率肯定是要靠“偷”的，得房率肯定越高越好，但我们要警惕：

1）开发商说的得房率，跟实际的得房率，是不是同一个概念，里面有没有什么猫腻。

2）得房率高的房子，可以有部分溢价，但绝不是意味着可以乱要价，一切都要折算成实际使用面积。

现在市场上简直乱象丛生，得房率普遍是“虚高”的。

以前得房率的计算方式：

得房率=套内面积/建筑面积。

现在得房率的计算方式：

得房率=（套内面积+赠送面积）/建筑面积。

这样算下来，以前房子的得房率只有80%左右，而四代宅的得房率，轻轻松松能飙升到130%。

大家看到问题出在哪里没有？

三代宅也是有赠送面积的啊，入户花园、阳台、飘窗也有赠送，区别在于现在的设计规范更松了而已。

也就是说，就算你买的不是四代宅，如果你把赠送面积加进去，按照现在得房率的计算方式，二手房也能轻松去到90%的得房率。

一句话总结：

公摊永远存在，现在的得房率的确高了，但以前的得房率也并不低。

所有的因素都可以进行估算，得房率同样如此，得房率高，并不代表能漫天要价！

07 容积率

同等情况下，容积率越低，房价会越贵。

我们直接上图，容积率=总建筑面积/土地面积。

在中国，一片土地可以盖多少房子，是有建筑面积限制的。

这得看政府规划要求，有些国家比如说柬埔寨，就没有容积率限制。

从消费端来看，容积率越小，同等面积上的户数越少，居住会更舒适。

从生产端来看，容积率低意味着，开发商这片土地上能造的房子更少，所以成本会更高。

这些其实都是常识，接下来我们说点直觉的。

从上面的描述，我们能不能得出结论：容积率低的房子越好？容积率低的房子越贵？

容积率最低的地方在哪里？当然是农村。

请问农村的房价是最高吗？当然不是啦。

在一座城市里面，同等条件下的小区，当然是容积率越低越好。

但一座城市里面，市中心意味着人口密度高，意味着高楼大厦。

高人口密度，靠高容积率支撑；容积率规划，锚定的是市中心位置。

08  栋距/绿化率

为什么要把栋距和绿化率，这两个指标放在一起讲？

因为小区楼栋的栋距越远，其绿化率自然就变高了。

栋距这块，其实也是有国家标准的，大家有兴趣可以自己去查。

小区的绿化率是越高越好，晚上吃完饭，在小区花园遛娃散步，这才是生活。

小区的栋距当然越远越好，普宅的栋距一般是30米，豪宅能去到70米。

同一个小区，栋距最远的，一般就是小区的楼王单位。

09 地铁/公交

地铁的重要性，用一两句来强调远远不够。

不是每个城市都有资格修建地铁，城市越中心，地铁越密。

虽然有地铁，不能代表交通就一定方便；

但大城市里面的交通方便，必须有地铁。

现在我们称之为“地铁时代”。

除了大别墅、大庄园之类的产品，其余任何物业如果不通地铁，或者没有明确的地铁规划之前，我们建议一律回避。

怎么判断一套的房子是不是地铁房，其实非常简单：

你可以去测算一下，从离家进入电梯开始计算，走到离小区最近的地铁口，所花费的时间如果在20分钟以内，那就可以叫地铁房。

公交跟地铁相比，重要性就弱了很多。

虽然公交仅仅是地铁的补充，但对于那些地铁还没有延伸的区域，公交站点还是挺实用的。

有小伙伴肯定会问，高铁和机场呢，这块我们前端时间写过一篇，结论是对房价有负面影响。

10  车位比

车位比=车位的数量/住宅的套数。

注意了，是用套数，而不是用面积。

这有啥区别？同等建筑面积的房子，户数越多，对车位的需求自然越多。

车位比一般分三个档次。

第一个档次是小于1，比如说0.15或0.3，这在市中心比较多见，往往是2000年左右的老旧小区。

第二个档次是等于1，从2003年到2020年，这段时间建的房子一般是1:1的关系，一套房对应1个车位。

第三个档次是大于1，最近几年新开发的小区一般是1:3，未来可能是1:5，这是因为车便宜了，老公一个车位，老婆一个车位。

那怎么判断一个车位值不值得买？车位具体要怎么估值？

这一篇就不展开，只给大家一个简单的结论：

90%以上的车位都不值得买。

11  楼龄

喜新厌旧是人性使然。

楼龄的重要性，在于能直接影响居住舒适度和流动性。

大多数人都关注楼龄，楼龄对房价的影响，在这里分享两个点：

第一，在核心区与郊区有着显著差异，楼龄对核心区影响较小

。第二，对豪宅区与普宅有着显著差异，楼龄对豪宅的影响很大。

这两点共通性在于购买力。

核心区的房价高、配套好，总有人买不起市中心新房，但有想要拥有好配套，这时候楼龄大还是能接受的。

豪宅的用户群体看重楼龄，因为他们要体面、要讲究，唯独不缺钱、不缺购买力，林志玲再没也有变老的一天。

12  商场

这里的商场，指大型商场。

商业是重要的几个因素之一，它是⽣活必需品的采购地点，是周末家庭娱乐的消费场所。

小区周边要有大型商场，但这并不是简单的越近越好、越多越好。

小区如果距离商场太近，尽量不要选低层，因为有噪音且会被商业体遮挡，同时要警惕商业体顶楼的排风扇。

其数量并不是越多越好，因为大型商场会带来人流聚集、交通堵塞。

如果不成熟区域突然新建了一座大商场，那肯定是加分项，如果成熟区域已经有不少商场了，这反而会给当地居民增添困恼。

13  学区

学区的重要性不用多少，但我个人对学区房持谨慎态度。

之前写作一篇“学区房，为什么不建议普通人去买？

”很快就突破上万阅读量，但隔天立马就被投诉删文，这个话题的确会触碰到不少人的利益。

这里我们只说总体趋势：

1）整个社会风向已经开始变了，现在大搞教育平权，减轻学生负担，促进全面发展，实际上就是国家不希望大家再去卷教育。

2）现在学历的性价比变得极低，最新的段子“广州美团满员了，历史上第一次，本科率接近30%，外卖已经是知识密集型行业”。

我相信越来越多的人会意识到这一点，不是说学区不重要，我的意思是说：

买房不能只看房区，不能把学区当作最重要的因素。

14  医院

医院跟商场相比，重要性要更弱。

主要是两个原因：

第一，使用频次，你每周可能去商场，但总不能经常去医院。

第二，辐射范围，生命比吃喝的确重要，但医院的辐射范围更广。

一般来说，只要直线距离3公里范围内有医院，就不会造成太大不便，现在的交通也变得更加便捷，人们甚至会选择跨区域就医。

15其他

除了上面说的14种常见因素，其实还有很多。

比如说，物业管理水平、生活服务设施、文化娱乐设施。

比如说，政府规划及兑现、产业情况、行政服务中心等。

每个人的买房需求不同，这个世界上也没有完全相同的两套房子，具体情况具体分析。